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法規內容

法規名稱: 臺中市市有非公用土地設定地上權作業要點
公發布日: 民國 101 年 03 月 05 日
修正日期: 民國 113 年 07 月 09 日
發文字號: 府授財開字第1130166399號 函
法規體系: 臺中市法規/財政類/行政規則
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一、臺中市政府(以下稱本府)為加強開發利用市有非公用土地,辦理設定
    地上權作業,特訂定本要點。
二、本要點之主管機關為臺中市政府財政局,執行機關為市有非公用土地
    之管理機關。
三、市有非公用土地設定地上權,應以公開招標方式為之。但基於政策需
    要,執行機關得簽報本府核准指定產業公開招標。
四、設定地上權之存續期間,不得逾七十年。
五、設定地上權應收取之地租,按訂約當期土地申報地價年息百分之五計
    收。

    前項地租,於申報地價調整時,隨同調整。但每年地租漲幅相較前一
    年度以調整百分之六為上限,且不得逾當年度土地申報地價年息百分
    之五,超出部分不予計收。
六、市有非公用土地與其他公有土地以設定地上權方式共同開發者,得依
    主辦機關之法令規定訂定招標條件,辦理招商事宜。
七、執行機關公開招標設定地上權,依下列程序辦理:
    (一)擬訂設定地上權標的。
    (二)依土地法第二十五條規定完成處分程序。
    (三)依第九點第一項規定核定權利金底價。
    (四)擬訂投標須知及設定地上權契約等招標文件,並簽報本府核定。
    (五)公告招標。
    (六)簽訂設定地上權契約。
    (七)辦理地上權設定登記。
    前項第五款之公告期間,不得少於一個月。
八、前點第一項第四款設定地上權契約內容應包括下列事項:
    (一)雙方當事人。
    (二)設定地上權之土地標示及面積。
    (三)地上權存續期間。
    (四)設定目的及使用限制。
    (五)地上權權利金及給付方法。
    (六)地租數額及給付方法。
    (七)地上建物所有權第一次登記及預告登記。
    (八)地上權人申請接受容積移入之處理方式。
    (九)土地、地上物出租或出借之限制。
    (十)地上權、地上物轉讓、抵押權設定及信託之限制。
    (十一)稅捐及規費負擔。
    (十二)得終止地上權契約之事由。
    (十三)地上權消滅後地上物之處理。
    (十四)違約罰則。
    (十五)其他經本府核定之事項。
九、設定地上權應收取之權利金,依下列規定計算:
    (一)委託不動產估價師依不動產估價技術規則等相關法令規定辦理查
        估。

    (二)查估之權利金應提臺中市市有財產審議委員會審議,並簽報本府
        核定。以核定之金額為權利金底價,再以實際得標金額計收權利
        金。

    權利金底價經核定後,有下列情形之一者,應依前項規定重新核定:
    (一)逾二年未能決標。
    (二)遇有市價急劇波動或法令變更等影響價格情事。
十、設定地上權應收取之權利金,以一次繳清為原則。但經執行機關評估
    確有需要者,得簽報本府核准後採分期繳付方式辦理,並納入招標文
    件。
十一、執行機關辦理開標時,以投標權利金最高價者為得標人。最高價有
      二標以上者,應重新比價決定得標人。

      執行機關如有辦理評選之必要,得就投標人所提出之投資計畫書擇
      優選出合格投標人後,再辦理開啟價格標作業。
十二、執行機關於完成開標後,應依投標須知規定期限與得標人簽約及辦
      理設定地上權登記。
十三、地上權得標人如需以標得之地上權向金融機構辦理抵押貸款繳納權
      利金者,應於得標之次日起十日內向執行機關提出申請,並先行繳
      納三成以上決標權利金後,簽訂設定地上權契約,其餘權利金,不
      論是否取得金融機構核准貸款,均應於得標之次日起五十日內繳清
      。

      前項抵押貸款應依第十九點規定辦理抵押權設定登記。
十四、地上權人及經其同意使用土地或地上物之第三人,應依約定用途、
      都市計畫或區域計畫及其他法令規定使用,並不得將土地出租或出
      借供他人建築使用。其使用之末日,不得逾地上權存續期間。
十五、地上權人於地上權存續期間申請以設定地上權土地作為接受容積移
      入基地,並依下列方式辦理者,執行機關得予同意:

      (一)移入之容積應無條件贈與為市有,地上權人不得請求任何補償
          。

      (二)辦理容積移轉所需規費及其他各項費用(含代金)均由地上權
          人負擔。

      (三)未能完全使用其獲准移入之容積者,地上權人不得申請移轉至
          其他土地。
十六、地上權人於地上權存續期間,非經執行機關同意,不得將地上權或
      地上物之一部或全部讓與他人。
十七、地上權存續期間符合下列各款規定者,執行機關得同意地上權人將
      地上權或地上權及地上物之全部讓與他人:

      (一)辦理轉讓後之地上權或地上權及地上建物所有權之總登記人數
          僅限一人。

      (二)受讓人承諾繼受設定地上權契約之各項權利義務。
      (三)受讓人承諾地上權消滅時,將地上建物所有權無償移轉登記為
          市有,並無條件遷離。
十八、地上權人於地上權存續期間向執行機關申請辦理地上權及地上建物
      信託者,應檢附信託計畫及信託契約(草案),並經執行機關同意
      後,始得辦理。

      前項信託計畫及信託契約(草案)應符合下列規定:
      (一)信託之受託人為兼營信託業務之金融機構。
      (二)以地上權人為信託之委託人及受益人。
      (三)受託人承諾於信託期間繼受原設定地上權契約之各項權利義務
          ,並願一併受讓地上權及地上建物之全部。

      (四)地上權應連同地上建物辦理信託。但無地上建物或地上建物未
          經登記,經地上權人承諾於辦竣地上建物所有權第一次登記之
          次日起三個月內辦理信託登記者,得僅先就地上權辦理信託。

      (五)設定地上權契約應列為信託契約之一部分。
      (六)信託契約之期限不得逾地上權存續期間。
      (七)設定地上權契約終止、期間屆滿或因其他原因消滅時,信託契
          約應隨同終止或消滅。

      地上權人如有變更信託計畫及信託契約內容,應經執行機關書面同
      意後,始得為之。
十九、地上權人於地上權存續期間,辦理地上權或地上建物抵押貸款,應
      經執行機關同意,並依下列規定辦理抵押權設定及登記:

      (一)抵押權人以經政府核准於國內經營金融業務之銀行、信用合作
          社或保險公司為限。

      (二)地上權應連同地上建物共同擔保辦理抵押權設定。但無地上建
          物或地上建物未經登記,經地上權人承諾於辦竣地上建物所有
          權第一次登記之次日起三個月內辦理抵押權設定登記,並就原
          設定部分辦理變更登記者,得僅就地上權設定抵押權。

      (三)以地上權或地上建物供擔保之債權額度,按地上權人向抵押權
          人申請授信,經抵押權人核發授信核定通知書或其他足以證明
          文件所核貸之金額為限。以二者共同擔保者,以上述二者合計
          之核貸金額為限。

      (四)抵押權契約約定之擔保債權確定期日及債務清償日期,不得逾
          地上權存續期間。

      (五)抵押權人應承諾於地上權屆期消滅後,不論債權是否已獲得清
          償,均拋棄其於地上建物之抵押權。

      (六)地上權人如應於地上建物興建完成後辦理部分地上建物所有權
          移轉登記予市有者,應於移轉時塗銷其對應土地持分之地上權
          及抵押權登記。
二十、執行機關設定地上權時應與地上權人書面約定,於地上權存續期間
      有下列情形之一者,執行機關得終止契約,並塗銷地上權登記:

      (一)地上權人未於約定分期繳款期限內繳清權利金。
      (二)地上權人或經其同意為使用之第三人違反第十四點規定。
      (三)地上權人以信託以外之方式將土地供他人建築使用。
      (四)地上權人未經執行機關同意,擅將地上權或地上物之一部或全
          部讓與第三人、辦理信託或設定抵押權。

      (五)地上權人積欠地租金額達二年以上之總額。
      (六)地上權人未於得標人簽訂契約之日起三年內取得建造執照並開
          工。但契約另有約定者,不在此限。

      (七)其他法令規定或契約約定之終止原因發生。
      前項第七款終止契約之情形,如因可歸責於執行機關事由、不可抗
      力或除外情事,執行機關應以下列二者金額之總和補償地上權人:

      (一)地上權賸餘價值。
      (二)經雙方同意之鑑價機構就地上物所為鑑價金額。
      前項第一款地上權賸餘價值以地上權人已繳納之權利金,扣除得標
      權利金乘以地上權存續實際月數占約定地上權存續期間總月數之比
      率計算。不足一個月者,以一個月計算。

      第一項第七款終止契約之情形,如因可歸責於執行機關事由,第二
      項第二款鑑價費用由執行機關負擔;如因不可抗力或除外情事,鑑
      價費用由執行機關及地上權人平均負擔。
二十一、地上權消滅後,執行機關應通知地上權人依下列規定處理地上建
        物:

        (一)地上建物尚有賸餘價值者,其所有權應無償移轉登記為市有
            。

        (二)地上建物無賸餘價值者,地上權人應自行拆除地上物並負擔
            所需費用。