|
壹、法令依據
依據地價調查估計規則第二十四條第一項第一款規定訂定之。
|
|
貳、適用範圍
本府及所轄地政事務所依平均地權條例規定辦理地價調查估計作業應
依本規定辦理。
|
|
參、作業程序
一、訂正有關圖籍及晒製地籍藍晒圖：
（一）地籍藍晒圖與地籍圖校對厘正：
1.土地分割、合併、第一次登記、坍沒、浮覆及界址調整等，地政
事務所應即訂正地籍圖及地籍藍晒圖，並將異動資料於次月十五
日前函送內政部國土測繪中心。
2.地籍圖、地籍藍晒圖與土地登記電腦檔資料三者應保持正確一致
，如有不符，應即查明訂正。
（二）晒製地籍藍晒圖：
按作業必需之地價分布圖、地價區段圖、地價區段略圖等不同用途
，分別晒製不同比例尺之地籍藍晒圖供用。
二、調查地價實例：
地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者，得調查收益實例。
（一）地價資料之蒐集、分析：
1.各地政事務所應指派熟悉土地估價人員依下列方法經常調查買賣
、交換、標售、讓售、拍賣、典押、租賃、公證等資料：
（1）依土地移轉現值申報書副聯，向當事人、四鄰、不動產估價師
、不動產經紀人員、地政士、開發機構等調查土地買賣、交換
、設定典權等價格資料。
（2）向公有土地管理機關調查公有土地標售、讓售等價格資料。
（3）向當地法院或公證機構調查房地買賣、租賃之公證登記價格，
與不動產之拍賣價格資料。
（4）向金融機構調查有關不動產抵押之估價資料。
（5）向當事人、四鄰、不動產經紀人員調查房地租賃實際租額、押
租或保證金等資料。
（6）向稅捐機關調查公司或法人團體之土地或房地交易價格資料。
2.調查所得之買賣實例應先查明是否屬下列情形之一，致價格明顯
偏高或偏低者，應先作適當之修正：
（1）急買急賣。
（2）期待因素影響之交易。
（3）受債權債務關係影響之交易。
（4）親友關係人間之交易。
（5）畸零地或有合併使用之交易。
（6）地上物處理有糾紛之交易。
（7）法院拍賣。
（8）受迷信影響之交易。
（9）包含公共設施用地之交易。
（10）人為哄抬之交易。
（11）其他特殊交易。
3.買賣實例除依前項辦理修正外，並應就下列事項詳予查證確認後
，就買賣實例價格進行調整，並記載於買賣實例調查估價表：
（1）交易價格及各項稅費之負擔方式。
（2）有無特殊付款方式。
（3）實例狀況。
4.本府地政處及各地政事務所地價課長或主辦人員，應經常注意各
類媒體刊載之房地出售、出租、頂讓及預售房屋之廣告，並視需
要派員調查其實際價格，與鄰近土地之一般地價動態。
（二）買賣（收益）實例調查估價表之編造、審核、整理：
1.編造：
（1）調查所得之地價資料，應隨時填載於買賣（收益）實例調查估
價表，表內毋庸記載者，應以斜線劃去，並註明調查日期及加
蓋職章。
（2）買賣實例調查估價表格式如附件一，收益實例調查估價表格式
如附件二。
2.審核：
（1）買賣（收益）實例調查估價表，各地政事務所應每半個月彙整
一次，送由課長、主任審核，並加蓋職章註明審核日期；地政
事務所主任得授權課長核定之，惟授權核定之地政事務所主任
應每月抽查一次，其抽查件數以該月所調查實例件數五分之一
為原則。
（2）審核人員在審核時，除應注意買賣（收益）實例調查估價表內
應行填載之各欄有無遺漏外，並應就其資料之正確性詳予審核
；如對其資料有疑問時，應即另行派員複查，經複查後認為原
調查正確，則複查人員應於「承辦員」欄位加蓋職章並註明複
查日期，反之應重製調查估價表連同原調查估價表一併送核。
3.整理：審核確定之買賣（收益）實例調查估價表，應以鄉、鎮、
市為單位，按調查先後順序，將買賣實例、收益實例分開，分別
自 1 起逐年編流水號；暫時裝訂成冊，以供估計區段地價之用
。
三、調查影響區段地價之資料
（一）應調查之資料：
指土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特
殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其
他影響因素等。
（二）調查方法：
應調查影響區段地價之資料，由地價調查人員實地勘查或調查，其
中有關土地使用管制資料，都市土地向本府或鄉（鎮、市）公所建
管（工務）單位查詢；非都市土地則查閱土地使用編定圖，必要時
得查閱土地登記等資料；土地改良（建築基地改良、農地改良、其
他改良等）資料向本府或鄉（鎮、市）公所建管（工務）單位或其
他相關單位查詢。
四、製作買賣或收益實例地價分布圖：
以鄉（鎮、市）為單位，利用地價區段略圖製作，圖上並應標明地段
別、主要道路、明顯之建築物或設施。
（一）買賣實例之土地合理買賣單價應依地價調查估計規則第十七條規定
調整至估價基準日；估價基準日，指公告土地現值前一年之九月一
日，例如九十三年公告土地現值之估價基準日為九十二年九月一日
。
（二）由各地政事務所視分布圖及地價區段範圍大小，依下列二種方式，
擇一辦理：
1.於分布圖上相關或適當位置加蓋方形戳記，並將實例之編號及單
價填載於戳記內。
2.將實例之編號及單價，註記於三角形小紙片，再將紙片尖端粘貼
於分布圖上相關位置。
五、劃分地價區段並填具地價區段勘查表：劃分地價區段時，依下列方法
辦理。
（一）區段劃分之方法：
1.由承辦員攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，
以鄉（鎮、市）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、
交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活
動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因
素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地
劃為同一地價區段。非建築用地中經依法允許局部集中作建築使
用且其地價有顯著差異時，應就該建築使用之土地單獨劃分地價
區段。非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，
或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，在同一區段範
圍內者，得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築
用地，視為一個地價區段另編區段號。
2.地價區段按其所處位置、繁榮程度及地價高低情形，分別依下列
規定處理之：
（1）繁榮街道路線價區段：指具有顯著商業活動之繁榮地區，依當
地發展及地價高低情形劃設之地價區段，其劃分原則如下：地
價區段界線以距離臨街線十八公尺之裡地線為準。繁榮街道路
線價區段，原則上以每交叉道路口中心線為起訖，但繁榮程度
有顯著不同時，可劃分為兩個以上之區段。繁榮街道路線價區
段之劃設或廢除，由轄區地價主辦人員、課長及主住視實際情
況擬定，經地政處複勘後決定之。繁榮街道路線價區段，如其
中一部分繁榮程度有明顯變動者，應衡酌實際情況，調整原劃
分之區段。
（2）一般路線價區段：指繁榮街道以外已開闢之道路，鄰接該道路
之土地，其地價顯著較高者，於適當範圍劃設之地價區段；其
適當範圍應參考各該地區土地使用分區類別及一般之宗地深度
予以斟酌劃設，原則上以臨接道路第一筆土地為準，但該筆土
地深度過深或過淺時，可將該筆土地劃屬兩個區段，或增加後
面一筆。
（3）一般區段：除繁榮街道路線價區段及一般路線價區段以外之一
般地區，依劃分地價區段原則所劃設之地價區段。
（4）公共設施保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設施
保留地均屬相同區段地價之地價區段時，得併入毗鄰之非公共
設施保留地劃為同一地價區段。帶狀保留地穿越數個地價不同
之區段時，應視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價
區段，帶狀保留地頂端或底端外之中間地價區段分段計算時，
應以其毗鄰兩側非保留地之區段地價平均計算。平均計算指按
毗鄰各非保留地之區段線比例加權平均計算，其計算方式依內
政部訂頒之公共設施保留地地價加權平均計算方式須知規定辦
理。
（5）地價區段之界線，應以道路、溝渠等自然界線或使用分區、編
定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。繁榮街
道路線價區段，應以裡地線為區段界線。一般路線價區段之界
線，應以距離臨街線適當深度範圍為準，但情形特殊者，得以
適當之地籍線為之。
（二）區段劃分應注意事項：
1.都市土地之使用分區及非都市土地使用編定類別，為影響地價之
主要因素，在劃分區段前，應先確定是項資料有無變動，以合理
劃分區段界線。
2.區段劃分時，承辦員務必親自至實地勘查其實際情況。
3.劃分區段應以土地利用價值及明顯地形、地物為主，土地界址為
輔；面積較大之土地，若內部不同區位間利用價值有顯著差異者
，宜劃為不同地價區段，不宜完全遷就土地界址。
4.同一地價區段內如有特殊之土地，應以紅筆加以圈劃，作為檢討
時應否併為同一區段之參考，如情況無特別差異，儘量避免單獨
將一、二筆土地另行劃分區段。但其與毗鄰土地顯不相當，且地
價有顯著差異時，應另行劃分區段。
5.河川行水區、流失地等其使用價值及地價顯然與鄰近一般土地差
距甚大者，宜勘查後另劃地價區段。
6.繁榮街道路線價區段之裡地應單獨劃分地價區段。
7.都市計劃公共設施保留地，應實地勘查其相鄰土地利用情況，並
參酌本府編印之查估圖例劃分地價區段。
（三）填具地價區段勘查表：實地勘查地價區段後，應填具地價區段勘查
表，其用表格式詳如附件三。
（四）對於已劃分之地價區段範圍需做變動調整之區段，課長應偕同承辦
員親自實地複勘，並填具地價區段變動調整勘查表，詳載變動及勘
查情形，並註明勘查日期加蓋職章，格式如附件三之一。
六、繪製地價區段圖：
地價區段劃分完竣且地價區段勘查表經核定後，地政事務所應依規定
繪製地價區段圖二份，地價區段略圖一份（供地價評議說明用）。
（一）用圖：
1.地價區段圖：以五百分之一或六百分之一、一千分之一、一千二
百分之一、三千分之一地籍圖繪製或由電腦產製，如可以確定各
宗土地所屬區段，亦得選定適當比例尺之地籍圖，惟不得小於五
千分之一。但本縣和平鄉不在此限。
2.地價區段略圖：其用圖比例尺由各地政事務所自行斟酌繪製，惟
不得小於一萬分之一。每鄉（鎮、市）以繪製一圖為原則，但都
市土地與非都市土地應著色或註記區分。
（二）繪製方法：
1.地價區段界線：以紅色實線表示，繁榮街道路線價區段中，如同
一街道劃為兩個或兩個以上區段者，應在區段與區段間劃明界線
，並以箭頭「↑˙↓」表示各區段起訖，並註明主要街道及重要
公共設施位置與名稱。
2.區段號：以鄉（鎮、市）為單位，自左上角往右下角由上而下順
序編列，區段號碼應加蓋於各區段之中央適當位置；繁榮街道路
線價區段以紅色雙圈「◎」表示，其他區段以紅色單圈「○」表
示，區段號碼以紅色阿拉伯數字戳記表示。
3.區段地價：每一區段之上期地價，用藍色阿拉伯數字戳記加蓋於
區段號公告現值（公告地價）等字之下方，當期所擬定之地價，
用紅色阿拉伯數字戳記加蓋於上期公告現值（公告地價）之下方
，經評議修正之地價，用黑色阿拉伯數字戳記加蓋於當期擬定之
公告現值（公告地價）之下方，其數字應力求與區段號碼之大小
相稱，其格式如附件四。
4.地價區段圖之校對及用印：區段圖繪製完竣，經校對無誤後，應
於藍晒圖背面由承辦員加蓋職章並註明查勘年期，經地政事務所
課長、主任核章後，送交本府地政處主辦員、地價科長、處長核
章。
5.區段圖摺法：視圖幅大小，以對摺再對摺方式，摺成長三二．四
公分ｘ寬二二．三公分，但應求整齊劃一為原則。並於摺妥後之
正面加蓋有邊戳記或黏貼有套印本府機關印信之地價區段圖用紙
（格式如附件五），並於圖面右下角加蓋「○○段○○○小段共
○○幅第○○幅」。
七、估計區段地價並填具區段地價估價報告表：
（一）估計有買賣實例區段之區段地價：
買賣實例之區段，以地價分布圖上（調整至估價基準日）之土地合
理買賣單價，求其中位數為各該區段之區段地價，並按區段填具區
段地價估價報告表。
（二）估計有收益實例區段之區段地價：
有收益實例之區段，以地價分布圖上（調整至估價基準日）之土地
合理收益單價，求其中位數為各該區段之區段地價，並按區段填具
區段地價估價報告表。
以上所稱之中位數，指土地合理買賣單價調整至估價基準日之單價
或土地合理收益單價以由高而低依序排列，其項數為奇數時，取其
中項價格為中位數，其項數為偶數時，取中間兩項價格之平均數為
中位數，買賣實例為一個時，以該買賣實例之土地合理買賣單價為
中位數。
（三）估計無買賣實例及收益實例區段之區段地價：
1.本縣各地政事務所應依據內政部九十二年四月十八日台內地字第
○九二○○六○八三三號令訂定之「影響地價區域因素評價基準
」製作轄區內各鄉（鎮、市）之影響地價區域因素評價基準明細
表。
2.無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取兩個以
上使用分區或編定用地相同，且已依前二項估計出區段地價之區
段，作為基準地價區段，按所屬鄉（鎮、市）影響地價區域因素
評價基準明細表進行區域因素修正，調整得出目標地價區段之區
段地價，並按區段填具區段地價估價報告表。
（四）估計都市計畫公共設施保留地區段地價，應切實依據平均地權條例
施行細則第六十三條規定辦理，至於特殊公共設施保留地依「臺中
縣都市計畫特殊公共設施保留地地價查估標準」暨圖例辦理。
（五）區段地價應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算
：
1.區段地價每平方公尺單價在新臺幣一百元以下者，計算至個位數
，未達個位數四捨五入。
2.區段地價每平方公尺單價逾新臺幣一百元至一千元者，計算至十
位數，未達十位數四捨五入。
3.區段地價每平方公尺單價逾新臺幣一千元至十萬元者，計算至
百位數，未達百位數四捨五入。
4.區段地價每平方公尺單價逾新臺幣十萬元者，計算至千位數，未
達千位數四捨五入。
5.公共設施保留地地價區段，其區段地價之尾數，計算至個位數，
未達個位數四捨五入。
（六）估計各區段之區段地價，應注意毗鄰地區間地價之均衡，其作業及
協調方式如下：
1.同一鄉（鎮、市）內各區段間或各地段間之均衡，由地區承辦員
協調處理。
2.同一地政事務所轄區內鄉（鎮、市）間之均衡，應由課長協調處
理。
3.不同地政事務所轄區或毗鄰縣市間之均衡，應由主任協調處理；
毗鄰縣市間之平衡，必要時報請本府地政處，由處長派員協調處
理。
（七）區段地價估價報告表格式詳如附件六之一至三。
八、編造土地地價（現值）評議表：
（一）劃分地價區段及估計區段地價完竣後，地政事務所應按估價結果編
造土地地價（現值）評議表一式五份，並詳加校對，以鄉（鎮、市
）為單位裝訂成冊，加蓋承辦員職章，經主管課長、主任審核蓋章
後，送交本府地政處主辦員、地價科長及處長等核章。
（二）土地地價（現值）評議表格式如附件七之一至二。
九、評議及報請內政部備查：
（一）地政事務所辦理估計區段地價及編造土地地價（現值）評議表完竣
後，應依平均地權條例第十五條或第四十六條規定送由本府提請本
縣地價及標準地價評議委員會評議，評議時應準備之資料如下：
1.地價區段圖二份。
2.地價區段略圖一份。
3.土地地價（現值）評議表五份。
4.地政事務所○○年公告土地現值（地價）工作報告及各鄉（鎮、
市）工作報告。
5.本縣○○年公告土地現值區段地價調整情形與○○年公告土地現
值區段地價比較分析表、本縣都市計畫公共設施保留地（未徵收
部份）○○年公告土地現值區段地價調整情形與○○年公告土地
現值區段地價比較分析表，格式如附件八之一至二。
6.每一地價區段（都市計畫公共設施保留地單獨劃分本作業規定參
、五、（一）、2、（2）地價區段者除外）應檢齊下列相關資料
：
（1）地價區段勘查表。
（2）區段地價估價報告表。
（3）買賣實例調查估價表或收益實例調查估價表。
以上每一地價區段之資料，應按上開順序裝訂成冊。
（二）報請內政部備查：
1.本府於地價評議結束後，應作成紀錄並於土地地價（現值）評議
表及地價區段圖封面加蓋機關印信並敘明「臺中縣地價及標準地
價評議委員會第○次會議評定」字樣。
2.地價評議結束後應依內政部訂頒「地價及標準地價評議委員會組
織規程」於七日內將下列資料簽請縣長核定後，陳報內政部備查
。
（1）議紀錄。
（2）土地地價（現值）評議表。
（3）本縣○○年公告土地現值區段地價調整情形與○○年公告土地
現值區段地價比較分析表、本縣都市計畫公共設施保留地（未
徵收部分）○○年公告土地現值區段地價調整情形與○○年公
告土地現值區段地價比較分析表。
3.評議結果經備查後，本府地政處應將核定之地價區段圖一份暨土
地地價（現值）評議表二份函送地政事務所，一份業務單位自存
，另一份存檔。
十、計算宗地單位地價：
（一）地政事務所應依備查後土地地價（現值）評議表所載區段地價，按
內政部訂頒「公告土地登記複丈地價地用電腦化作業系統規範」之
規定，將區段地價輸入電腦，並列印區段地價資料，經承辦員校對
、課長複核，主任核閱無誤並逐級核章後，據以計算宗地單位地價
，並列印宗地計算清冊，格式如附件九。
（二）宗地單位地價以新臺幣元／每平方公尺表示之（元以下四捨五入）
，其計算方法如下：
1.繁榮街道路線價區段之土地，應依本府訂頒「臺中縣繁榮街道路
線價區段宗地地價計算原則」之規定計算。
2.其他地價區段之土地，以區段地價作為宗地單位地價。
3.跨越兩個以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以各該
區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價。
十一、編造土地現值表（公告地價表）：
地政事務所計算宗地單位地價後，應依內政部訂頒「公告土地登記
複丈地價地用腦化作業系統規範」規定之格式列印土地現值表，經
承辦員詳細校對無誤後，依所需份數印製，並按鄉（鎮、市）分別
裝訂成冊，送由本府加蓋機關印信，作為公告閱覽及分送有關機關
之用。
（一）辦理重新規定地價時，應另行編造公告地價表，用表格式及編造
說明參照土地現值表格式及編造說明辦理，惟表內「公告土地現
值表」及「公告現值」等字應修正為「公告地價表」及「公告地
價」。
（二）土地現值表格式及編造說明如附件十之一至四。
|
|
肆、本作業規定內有關買賣實例調查估價表、地價區段勘查表、區段地價
估價報告表、影響地價區域因素分析表：等作業，悉依內政部開發「
區段地價估價管理系統」處理。
|
|
伍、依本作業規定編造之各種圖、表應由地政事務所依照本府訂頒「臺中
縣各地政事務所地價資料保存年限一覽表」（附件十一）妥慎保管，
如由承辦員保管者，於離職時應列入移交。
|