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法規內容

法規名稱: 臺中市市有非公用土地設定地上權作業要點
公發布日: 民國 101 年 03 月 05 日
修正日期: 民國 105 年 08 月 17 日
發文字號: 府授財開字第1050160520號 函
法規體系: 臺中市法規/財政類
圖表附件:
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一、臺中市政府(以下稱本府)為加強開發利用市有非公用土地,辦理設定
    地上權作業,特訂定本要點。
二、本要點之主管機關為本府財政局,執行機關為市有非公用土地之管理
    機關。
三、市有非公用土地設定地上權,應以公開招標方式為之。
四、設定地上權之存續期間,不得逾七十年。
五、設定地上權應收取之地租,按訂約當期土地申報地價年息百分之五計
    收。
    前項地租,於申報地價調整時,隨同調整。但每年地租漲幅相較前一
    年度以調整百分之六為上限,且不得逾當年度土地申報地價年息百分
    之五,超出部分不予計收。
六、公開招標設定地上權,依下列程序辦理:
   (一) 擬訂設定地上權開發計畫。
   (二) 依土地法第二十五條規定完成處分程序。
   (三) 依第九點規定訂定權利金底價。
   (四) 擬訂投標須知及設定地上權契約等招標文件簽報本府核定。
   (五) 公告招標。
   (六) 簽訂設定地上權契約。
   (七) 辦理地上權設定登記。
七、設定地上權契約內容應包括項目如下:
   (一) 雙方當事人。
   (二) 設定地上權之土地標示及面積。
   (三) 地上權存續期間。
   (四) 設定目的及使用限制。
   (五) 地上權權利金及給付方法。
   (六) 地租數額及給付方法。
   (七) 建物第一次登記及預告登記。
   (八) 地上權人申請接受容積移入之處理方式。
   (九) 土地、地上物出租或出借之限制。
   (十) 地上權、地上物轉讓、抵押權設定及信託之限制。
   (十一) 稅捐及規費負擔。
   (十二) 得終止地上權之事由。
   (十三) 地上權消滅後地上物之處理。
   (十四) 違約罰則。
   (十五) 其他經本府核定者。
八、委託管理契約應包括下列事項:
   (一) 雙方當事人。
   (二) 委託管理事項。
   (三) 委託管理期間。
   (四) 受託人責任。
   (五) 履約保證金之計算、繳納、扣除及沒收。
   (六) 免責事由。
   (七) 終止契約事由。
   (八) 履約保證金之退還。
   (九) 其他。
九、設定地上權應收取之權利金,依下列規定計算:
   (一) 按地上權存續期間擇定土地市價適當成數查估計算。
   (二) 查估之權利金應提本府市有財產審議委員會審議,並報本府核定
        。以核定之金額為權利金底價,再以實際得標金額計收。
        前項第一款土地市價及直接查估權利金金額,得委託不動產估價
        師事務所依不動產估價技術規則及相關法令規定辦理。
        經公開招標二次而未能決標者,得按原權利金底價減一成後辦理
        招標。但減價以二次為限。
十、設定地上權應收取之權利金,以一次繳清為原則。但經執行機關評估
    確有需要者,得簽報本府核准後採分期繳付方式辦理,並納入招標文
    件。
十一、地上權得標人如需以標得之地上權向金融機構辦理抵押貸款繳納權
      利金者,應於得標之次日起十日內向執行機關提出申請,並先行繳
      納三成以上決標權利金後,簽訂設定地上權契約,其餘權利金,不
      論是否取得金融機構核准貸款,均應於得標之次日起五十日內繳清。
      前項抵押貸款應依第十八點規定辦理抵押權設定登記。
十二、地上權人或經其同意使用土地或地上物之第三人,應依約定用途、
      都市計畫、區域計畫及其他法令規定使用,並不得將土地出租或出
      借供他人建築使用。
      依前項規定使用者,其使用存續期間之末日,不得在地上權存續期
      間末日之後。
十三、地上權人於地上權存續期間申請以設定地上權土地作為接受容積移
      入基地,並依下列方式辦理者,執行機關得予同意:
     (一) 移入之容積應無條件贈與為市有,地上權人不得請求任何補償。
     (二) 辦理容積移轉所需規費及其他各項費用(含代金)均由地上權
          人負擔。
     (三) 未能完全使用其獲准移入之容積者,地上權人不得申請移轉至
          其他土地。
十四、地上權存續期間,非經執行機關同意,地上權人不得將地上權或地
      上物之一部或全部讓與他人。
十五、地上權存續期間,符合下列各款規定者,執行機關得同意地上權人
      將地上權或地上權及地上物之全部讓與他人:
     (一) 辦理轉讓後之地上權或地上權及地上建物所有權之總登記人數
          僅限一人。
     (二) 受讓人承諾繼受設定地上權契約之各項權利義務。
     (三) 受讓人承諾地上權消滅時,將地上物所有權無償移轉登記為市
          有,並無條件遷離。
十六、地上權人興建之地上物為區分所有建物,且符合下列規定者,執行
      機關得同意地上權人將地上物之一部連同應有之地上權持分讓與他
      人:
     (一) 地上權原得標人或依前點規定辦理全部讓與之受讓人,與執行
          機關簽訂無償委託管理契約,負責地上權存續期間受讓之各地
          上權人應繳納地租之收繳、欠租催繳等相關管理事宜,並繳交
          履約保證金。
     (二) 受讓人承諾繼受設定地上權契約之各項權利義務。
     (三) 受讓人承諾地上權消滅時,將地上物所有權無償移轉登記為市
          有,並無條件遷離。
      前項第一款履約保證金金額按委託管理契約簽訂當期全部地上權年
      地租總額五倍計算。委託管理契約受託人未依約履行地上權地租收
      繳等相關管理事宜者,執行機關得逕由履約保證金中抵扣足額地租
      。
      委託管理契約之履約保證金依前項抵扣後,受託人應依執行機關通
      知期限內補足差額,屆期未補足差額達履約保證金五分之二者,執
      行機關得終止委託管理契約,請求終止時相當當期全部地上權年地
      租總額五倍之違約金,並得由賸餘之履約保證金抵扣。
十七、地上權人於地上權存續期間申請辦理地上權及地上建物信託時,應
      檢附信託計畫及信託契約(草案),並經執行機關審核符合下列各
      款規定同意者,始得依核定之信託計畫辦理信託:
     (一) 信託之受託人(即地上權之受讓人)為兼營信託業務之金融機
          構。但於地上建物興建階段得為建築經理公司、從事信託業務
          之金融機構。
     (二) 以地上權人為信託之委託人及受益人。
     (三) 受託人承諾繼受原設定地上權契約之各項權利義務,並願一併
          受讓地上權及地上物之全部。
     (四) 地上權應連同地上建物辦理信託。但無地上建物或地上建物未
          經登記,經地上權人承諾於地上建物完成建築辦竣地上建物所
          有權第一次登記之次日起三個月內辦理信託登記後,得僅先就
          地上權辦理信託。
     (五) 設定地上權契約應列為信託契約之一部分。
     (六) 信託契約之期限不得逾設定地上權契約存續期間。
     (七) 設定地上權契約終止、期間屆滿或因其他原因消滅時,信託契
          約應隨同終止或消滅。
      地上權人如有變更信託計畫內容,應經執行機關書面同意後,始得
      為之。
十八、地上權人於地上權存續期間,辦理地上權或地上建物抵押貸款,應
      經執行機關同意,並依下列規定辦理抵押權設定及登記:
     (一) 抵押權人以經政府核准於國內經營金融業務之銀行、信用合作
          社或保險公司為限。
     (二) 地上權應連同地上建物共同擔保辦理抵押權設定。但無地上建
          物或地上建物未經登記,於地上權人承諾於地上建物完成建築
          辦竣第一次登記之次日起三個月內辦理抵押權設定登記,並就
          原設定部分辦理抵押權內容變更登記後,得僅就地上權設定抵
          押權。
     (三) 以地上權或地上建物供擔保之債權額度,按地上權人向抵押權
          人申請授信,經抵押權人核發授信核定通知書或其他足以證明
          文件所核貸之金額為限。以二者共同擔保者,以上述二者合計
          之核貸金額為限。
     (四) 抵押權契約書約定之擔保債權確定期日及債務清償日期,不得
          在地上權存續期間末日之後。
     (五) 抵押權人應承諾,於地上權屆期消滅後,不論債權是否已獲得
          清償,均拋棄其於建物之抵押權。
     (六) 地上權人如應於地上建物興建完成後辦理部分地上建物所有權
          移轉登記予市有者,應於移轉時,塗銷其對應土地持分之地上
          權及設定負擔之登記。
十九、設定地上權時應與地上權人書面約定,於地上權存續期間,有下列
      情形之一者,執行機關得終止契約,並塗銷地上權登記:
     (一) 地上權人未於得標之次日起五十日內繳清權利金。
     (二) 地上權人或經其同意為使用之第三人違反第十二點規定使用土
          地。
     (三) 地上權人以信託以外之方式將土地供他人建築使用。
     (四) 地上權人未經執行機關同意,擅將地上權或地上物之一部或全
          部讓與第三人、辦理信託或設定抵押權。
     (五) 地上權人積欠地租金額達二年以上之總額。
     (六) 地上權人未於原得標人簽訂契約之日起三年內取得建造執照並
          開工。但契約另有約定者,不在此限。
     (七) 其他依法令規定或契約約定之終止原因發生。
二十、地上權消滅後,執行機關應通知地上權人依下列規定處理地上建物:
     (一) 地上建物尚有賸餘價值者,其所有權應無償移轉登記為市有。
     (二) 地上建物無賸餘價值者,地上權人應自行拆除地上物。
      依前點第一款至第六款規定終止契約,塗銷地上權登記時,地上權
      人不得要求任何補償;依第七款前段規定終止契約,塗銷地上權登
      記時,如屬不可歸責於地上權人之事由,依下列方式計算地上權、
      興建中地上物(指尚未取得使用執照並辦竣建物所有權第一次登記
      之地上物或構造物)、地上建物之賸餘價值補償地上權人:
     (一) 地上權:以契約約定之權利金乘以地上權賸餘月數占地上權總
          月數之比例。未滿一月部分之日數,不予計入。
     (二) 興建中地上物:由執行機關委託鑑價機構鑑估金額。
     (三) 地上建物:以雙方同意之鑑價機構就該地上建物所為之鑑價
          。鑑價費用由執行機關負擔。
二十一、執行機關辦理招標設定地上權時,公告期間不得少於一個月,並
        應將設定地上權契約格式、投標須知等相關招標文件提供投標人
        參考。
二十二、執行機關辦理開標時,以投標權利金最高標價者為得標人。如最
        高標價有二標以上金額相同時,應重新比價決定得標人。
二十三、執行機關於完成開標後,應依投標須知規定期限與得標人辦理簽
        約及申辦設定地上權登記,並應依契約及相關法令規定善盡管理
        責任。