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法規內容

法規名稱: 臺中市實施地價調查估計作業規定
公發布日: 民國 100 年 01 月 24 日
修正日期: 民國 103 年 09 月 01 日
發文字號: 中市地價一字第1030036959號 函
法規體系: 臺中市法規/地政類
圖表附件:
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一、本規定依地價調查估計規則(以下簡稱本規則)第二十四條第一項第
    一款規定訂定。

二、地價調查估計作業程序如下:
    (一)蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
    (二)調查地價實例。
    (三)調查影響區段地價因素之資料。
    (四)製作買賣或收益實例地價分布圖。
    (五)劃分地價區段。
    (六)填具地價區段勘查表。
    (七)繪製地價區段圖。
    (八)估計區段地價並填具區段地價估價報告表。
    (九)召開公告土地現值(公告地價)調整作業說明會。
    (十)擬定公告土地現值(公告地價)向市長及地價評議委員會簡報。
    (十一)編造土地地價(現值)評議表。
    (十二)評議及做成記錄。
    (十三)計算宗地單位地價。
    (十四)編造土地現值表(公告地價表)。

三、調查地價實例:
    地價調查應以買賣實例為主,無買賣實例者,得調查收益實例。
    (一)地價資料之蒐集、分析:
        1.各地政事務所應指派熟悉土地估價人員依下列方法經常調查買
          賣、交換、標售、讓售、拍賣、典押、租賃、公證等資料:
          (1)採用不動產成交案件申報登錄之實際資訊。
          (2)採用當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地
             政士或有關機構(關)提供之資訊。
          (3)向公有土地管理機關調查公有土地標售、讓售等價格資料。
          (4)向當地法院或公證機構調查房地買賣、租賃之公證登記價
             格,與不動產之拍賣價格資料。
          (5)向金融機構調查有關不動產抵押之估價資料。
          (6)向當事人、四鄰、不動產經紀人員調查房地租賃實際租額
             、押租或保證金等資料。
          (7)向稅捐機關調查公司或法人團體之土地或房地交易價格資
             料。
        2.調查所得之買賣或收益實例應先查明是否屬下列情形之一,致
          價格明顯偏高或偏低者,應先作適當之修正。但該影響交易價
          格之情況無法有效掌握及量化調整時,應不予採用:
          (1)急買急賣或急出租急承租。
          (2)期待因素影響之交易。
          (3)受債權債務關係影響之交易。
          (4)親友關係人間之交易。
          (5)畸零地或有合併使用之交易。
          (6)地上物處理有糾紛之交易。
          (7)拍賣。
          (8)公有土地標售、讓售。
          (9)受迷信影響之交易。
          (10)包含公共設施用地之交易。
          (11)人為哄抬之交易。
          (12)與法定用途不符之交易。
          (13)其他特殊交易。
        3.買賣或收益實例除依前項辦理修正外,並應就下列事項詳予查
          證確認後,就實例價格進行調整,並記載於買賣或收益實例調
          查估價表:
          (1)交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。
          (2)有無特殊付款方式。
          (3)實例狀況。
        4.地政局及各地政事務所地價課長或主辦人員,應經常注意各類
          媒體刊載之房地出售、出租、頂讓及預售房屋之廣告,並視需
          要派員調查其實際價格,與鄰近土地之一般地價動態。
    (二)買賣(收益)實例調查估價表之編造、審核、整理:
        1.編造:
          (1)調查所得之地價資料,應隨時填載於買賣(收益)實例調
             查估價表,表內毋庸記載者,應以斜線劃去,並註明調查
             日期及加蓋職章。
          (2)買賣(收益)實例調查估價表格式及填寫說明依本規則辦
             理。
        2.審核:
          (1)買賣(收益)實例調查估價表,各地政事務所應每個月彙
             整一次,送由課長、主任審核,並加蓋職章註明審核日期。
          (2)審核人員在審核時,除應注意買賣(收益)實例調查估價
             表內應行填載之各欄有無遺漏外,並應就其資料之正確性
             詳予審核;如對其資料有疑問時,應即另行派員複查,經
             複查後認為原調查正確,則複查人員應於「承辦員」欄位
             加蓋職章並註明複查日期,反之應重製調查估價表連同原
             調查估價表一併送核。
        3.整理:
          審核確定之買賣(收益)實例調查估價表,應以行政區為單
          位裝訂成冊,以供估計區段地價之用。

四、調查影響區段地價之資料:
    (一)應調查之資料:
        指土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設
        、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用
        現況、發展趨勢及其他影響因素等。
    (二)調查方法:
        應調查影響區段地價之資料,由地價調查人員實地勘查或調查
        ,其中有關土地使用管制、土地改良等資料得向主管單位查詢。

五、製作買賣或收益實例地價分布圖:
    以行政區為單位,利用地價區段略圖製作,圖上並應標明地段別、
    主要道路、明顯之建築物或設施。
    (一)實例之土地正常單價得參照行政院主計處所發布之各年月為基
        期之臺灣地區消費者物價總指數調整至估價基準日(每年九月
        一日)之地價。
    (二)由各地政事務所視分布圖及地價區段範圍大小,於分布圖上相
        關或適當位置產製具編號、單價之戳記。

六、劃分地價區段並填具地價區段勘查表:劃分地價區段時,依下列方
    法辦理。
    (一)區段劃分之方法:
        1.由承辦員攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘
          查,斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然
          條件、土地改良、公共建設、特殊設施、 環境汙染、工商
          活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響
          地價因素,於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或
          相近之土地劃為同一地價區段。非建築用地中經依法允許局
          部集中作建築使用且其地價有顯著差異時,應就該建築使用
          之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農業區、
          保護區之零星建築用地,或依規定應整體開發而未開發之零
          星已建築用地,在同一區段範圍內者,得將地價相近且使用
          情形相同而地段不相連之零星建築用地,視為一個地價區段
          另編區段號。
        2.地價區段按其所處位置、繁榮程度及地價高低情形,分別依
          下列規定處理之:
          (1)繁榮街道路線價區段:指具有顯著商業活動之繁榮地區,
             依當地發展及地價高低情形劃設之地價區段,其劃分原
             則如下:
             甲、地價區段界線以距離臨街線十八公尺之裡地線為準。
             乙、繁榮街道路 線價區段,原則上以每交叉道路口中心
                 線為起訖,但繁榮程度有顯著不同時,可劃分為兩
                 個以上之區段。
             丙、繁榮街道路線價區段,由各區主辦人員視實際情況
                 擬定,經課長及主任複勘後決定,並報地政局備查。
             丁、繁榮街道路線價區段,如其中一部分繁榮程度有明
                 顯變動者,應衡酌實際情況,調整原劃分之區段。
          (2)一般路線價區段:指繁榮街道以外已開闢之道路,鄰接
             該道路之土地,其地價顯著較高者,於適當範圍劃設之
             地價區段;其適當範圍應參考各該地區土地使用分區類
             別及一般之宗地深度予以斟酌劃設,或以臨接道路第一
             筆土地為準,但該筆土地深度過深或過淺時,可將該筆
             土地劃屬兩個區段,或增加後面一筆。
          (3)一般區段:除繁榮街道路線價區段及一般路線價區段以
             外之一般地區,依劃分地價區段原則所劃設之地價區段。
          (4)公共設施保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公
             共設施保留地均屬相同區段地價之地價區段時,得併入
             毗鄰之非公共設施保留地劃為同一地價區段。帶狀公共
             設施保留地穿越數個地價不同之區段時,得視二側非保
             留地地價區段之不同,分段劃分地價區段,帶狀保留地
             頂端或底端外之中間地價區段分段計算時,應以其毗鄰
             兩側非保留地之區段地價平均計算。平均計算指按毗鄰
             各非保留地之區段線比例加權平均計算,其計算方式依
             內政部訂頒之公共設施保留地地價加權平均計算方式須
             知規定辦理。
          (5)地價區段之界線,應以地形地貌等自然界線、道路、溝
             渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適
             當之地籍線為準。
    (二)區段劃分應注意事項:
        1.都市土地之使用分區及非都市土地使用編定類別,為影響地
          價之主要因素,在劃分區段前,應先確定是項資料有無變動
          ,以合理劃分區段界線。
        2.區段劃分時,承辦員務必親自至實地勘查其實際情況。
        3.劃分區段應以土地利用價值及明顯地形、地物為主,土地界
          址為輔;面積較大之土地,若內部不同區位間利用價值有顯
          著差異者,宜劃為不同地價區段,不宜完全遷就土地界址。
        4.同一地價區段內如有特殊之土地,應以紅筆加以圈劃,作為
          檢討時應否併為同一區段加以圈劃,作為檢討時應否併之參
          考,如情況無特別差異,儘量避免單獨將一、二筆土地另行
          劃分區段。但其與毗鄰土地顯不相當,且地價有顯著差異時
          ,應另行劃分區段。
        5.河川行水區、流失地等其使用價值及地價顯然與鄰近一般土
          地差距甚大者,宜勘查後另劃地價區段。
        6.繁榮街道路線價區段之裡地應單獨劃分地價區段。
        7.都市計畫公共設施保留地,應依照平均地權條例施行細則第
          六十三條及地價調查估計規則第十八條規定劃分地價區段。

七、填具地價區段勘查表:實地勘查地價區段後,應填具地價區段勘查
    表,其用表格式及填寫說明依本規則之規定辦理。
    對於已劃分之地價區段範圍需做變動調整之區段,課長應偕同承辦
    員親自實地複勘,並填具地價區段變動調整勘查表,詳載變動及勘
    查情形,並註明勘查日期加蓋職章,其格式如附件。

八、繪製地價區段圖:
    (一)地價區段圖之製作依下列規定辦理:
        1.地價區段圖以電腦產製列印。
        2.地價區段圖上應以紅線標示地價區段界線,並註明區段號、
          區段地價、主要街道及重要公共設施位置與名稱。
    (二)地價區段劃分完竣且地價區段勘查表經核定後,地政事務所應
        依規定繪製地價區段圖1份,地價區段略圖1份(供地價評議說
        明用)。
        1. 用圖:
           (1)地價區段圖:一年期一製為原則,如地價區段範圍未變
              動,得予沿用,但不得超過三年,且需明確標示年期別
              。得選定適當比例尺予以繪製。
           (2)地價區段略圖:其用圖比例尺由各地政事務所自行斟酌
              繪製,每區以繪製一圖為原則。
        2.繪製方法:
          (1)區段號:以行政區為單位,區段號碼應置於各區段之適
             當位置;繁榮街道路線價區段以紅色雙圈「◎」表示,
             其他區段以紅色單圈「○」表示。
          (2)區段地價:應將每一區段之上期公告現值(地價)、當
             期所擬定之公告現值及經評議修正之公告現值(地價)
             顯示於區段號下方。
          (3)地價區段圖或略圖之校對、摺法及用印:區段圖或略圖
             繪製完竣,經校對無誤,以A4為原則摺妥後,分別由主
             辦人員及各級主管加蓋職名章,並加蓋市府印信。

九、估計區段地價並填具區段地價估價報告表:
    (一)有買賣或收益實例估計正常單價之區段,以調整至估價基準日
        之實 例土地正常單價,求其中位數為各該區段之區段地價,
        並填具區段地價估價報告表。
    (二)估計無買賣及收益實例區段之區段地價:
        1.各地政事務所應依據內政部訂定之「影響地價區域因素評價
          基準」製作轄區內各行政區之影響地價區域因素評價基準明
          細表。
        2.無買賣及收益實例之區段,應於鄰近或適當地區選取兩個以
          上使用分區或編定用地相同,且已依前項估計出區段地價之
          區段,作為基準地價區段,按所屬各行政區影響地價區域因
          素評價基準明細表,考量價格形成因素之相近程度進行區域
          因素修正,修正估計目標地價區段之區段地價,並按區段填
          具區段地價估價報告表。
    (三)估計都市計畫公共設施保留地區段地價,應切實依據平均地權
        條例施行細則第六十三條規定辦理,至於特殊公共設施保留地
        依「臺中市特殊都市計畫公共設施保留地地價查估基準」辦理。
    (四)區段地價應以每平方公尺為計價單位,其地價尾數依地價調查
        估計規則辦理。
    (五)估計各區段之區段地價,應注意毗鄰地區間地價之均衡,其作
        業及協調方式如下:
        1.同一行政區內各區段間或各地段間之均衡,由地區承辦員協
          調處理。
        2.同一地政事務所轄區內各行政區間之均衡,應由課長協調處
          理。
        3.不同地政事務所轄區及毗鄰縣市間之均衡,由地政局協調處
          理。

十、召開公告土地現值(公告地價)調整作業公開說明會,應依下列規定
    辦理:
    (一)以各地政事務所自行召開為原則,並得視實際情形合併辦理。
    (二)說明會召開時間、地點除函知有關機關團體外,並上網周知宣
        導。
    (三)辦理單位應於說明會上說明地價調查、區段劃分、地價估計作
        業情形及最近一期地價動態情況,供民眾了解並受理民眾意見。
    (四)民眾或有關機關團體所提供之意見,應作成書面紀錄,提送地
        價評議委員會作為評議之參考。

十一、地政局應擬定公告土地現值(公告地價)向市長及地價評議委員會
      簡報下列事項:
      (一)地價調查、區段劃分、地價估計等作業情形及其他相關統計
          圖、表。
      (二)最近一期地價動態情形及影響地價主要因素分析。
      (三)公共建設及其鄰近土地地價調查情形。
      (四)說明會民眾反應意見及研處情形。
      (五)相鄰各行政區及市、縣間地價情形。

十二、編造土地地價(現值)評議表:
      劃分地價區段及估計區段地價完竣後,地政事務所應按估價結果
      編造土地地價(現值)評議表,並詳加校對。

十三、評議及紀錄,應依下列規定辦理:
      (一)地政事務所辦理估計區段地價完竣後,應依平均地權條例第
          十五條或第四十六條規定送地政局提交本市地價及標準地價
          評議委員會評議。
      (二)地價評議委員會評議時,地政局應準備之資料如下:
          1.會議提案資料。
          2.土地地價(現值)評議表。
          3.地價區段略圖。
      (三)地價評議結束後應作成紀錄,並製作土地地價(現值)評議
          表及地價區段略圖,封面加蓋印信,敘明「地價及標準地價
          評議委員會○○○年第○次會議評定」字樣,並加蓋承辦員
          職章,經主管課長、主任審核蓋章後,送交地政局主辦員、
          地價科長及局長等核章。
      (四)評議結果經核備後,地政局應將核定之地價區段略圖及土地
          地價(現值)評議表各一份送地政事務所,一份存檔。

十四、計算宗地單位地價:
      (一)評議結果應由地政事務所依土地登記複丈地價地用電腦作業
          系統規範之規定,將區段地價輸入電腦,並列印區段地價資
          料。經校對無誤並逐級核章後,據以計算宗地單位地價,列
          印宗地地價計算清冊或以電子檔方式儲存備查。
      (二)宗地單位地價應以每平方公尺新臺幣元表示,計算至個位數
          ,未達個位數四捨五入,其計算方法如下:
          1.繁榮街道路線價區段之土地,應依地政局訂頒「臺中市繁
            榮街道路線價區段宗地地價計算原則」之規定計算。
          2.其他地價區段之土地,以區段地價作為宗地單位地價。
          3.跨越兩個以上地價區段之土地,分別按各該區段之面積乘
            以各該區段地價之積之和,除以宗地面積作為宗地單位地
            價。

十五、編造土地現值表(公告地價表)依下列規定辦理:
      (一)地政事務所計算宗地單位地價後,應依內政部訂頒之格式列
          印土地現值表,經承辦員詳細校對無誤後,依所需份數印製
          或製成媒體檔,並按各行政區分別裝訂成冊或製成媒體檔,
          送地政局加蓋市府印信,作為公告閱覽用。
      (二)辦理重新規定地價時,應另行編造公告地價表,用表格式及
          編造說明參照土地現值表格式及編造說明辦理,惟表內「公
          告土地現值表」及「公告現值」等字應修正為「公告地價表
          」及「公告地價」。

十六、依本規定編造之各種圖、表,應由地政事務所派員妥慎保管,保
      管者於離職時應列入移交。